Ofte Stilte Spørsmål

Nei, kun Florida-lisensierte meglere kan bistå med kjøp og salg av eiendom i Florida. Å bistå med kjøp eller salg av eiendom i Florida uten en Florida-meglerlisens er faktisk straffbart - practicing real estate without a valid license is committing a third degree felony, som kan straffes med opptil fem års fengsel og en bot på opptil $5 000 (Florida Statute 475.42).

Ja, dette er lovlig, men de har kun lov til å referere kunder. Dersom firmaet eller agenten på noen som helst måte involverer seg i kjøps- eller salgsprosessen, bryter de loven og mister enhver rett til en referanseprovisjon.

I motsetning til i Norge, hvor man kun har én megler som jobber for selgeren, er det i Florida normalt at også kjøperen har sin egen megler. Dette koster ikke noe for kjøperen, fordi selgers meglers kontor allerede har en avtale med eieren av boligen hvor det fremgår at de må dele provisjonen med kjøperens meglerkontor. Vår oppgave som kjøpers megler er å danne oss et bilde av hva du er på utkikk etter (soverom, bad, prisklasse, arkitektur, beliggenhet, fasiliteter etc.) og deretter finne de prospektene som passer dine kriterier best - inkludert profesjonell veiledning gjennom inspeksjoner, forhandlinger og resten av prosessen.

Nei, dette kalles dual representation og er strengt ulovlig i Florida. Har du ikke din egen megler, må du som kjøper enten signere et dokument som sier at du ikke har noen representasjon, eller så må selgers megler inngå en avtale med begge parter om at vedkommende kun representerer selve transaksjonen - og da må være 100% nøytral.

Vår første oppgave er å danne oss et bilde av hva du som kjøper er på jakt etter (antall soverom, bad, prisklasse, arkitektur, beliggenhet, utleiemuligheter, fasiliteter etc.) og deretter finne de prospektene som passer dine kriterier. Vi bruker MLS-databasen, som kun er tilgjengelig for eiendomsmeglere, og har god kjennskap til nybygg og planlagte nybygg (preconstruction). Du får profesjonell veiledning og bistand gjennom hele prosessen, inkludert inspeksjoner og forhandlinger.

Vi forbereder et kontraktforslag på dine vegne som du signerer, og sender det til selgers meglerkontor. Budet inneholder ofte et depositum (good faith deposit / earnest money), typisk rundt 5% av kjøpesummen, som settes på en nøytral klientkonto (escrow) - ikke til selgeren direkte. Budet har ofte en tidsramme på en eller to dager, som er når prisen som regel ferdigforhandles. Budrunder slik vi kjenner dem fra Norge er ikke vanlig i Florida.

Før du legger inn et bud, gjør vi en Comparable Market Analysis (CMA) - en analyse av hva tilsvarende eiendommer i samme område nylig har blitt solgt for, slik at vi kan vurdere om prisen er fornuftig og hva du bør by.

Det er kjøpers ansvar å få eiendommen inspisert av en Building Inspector, og dette er derfor en kjøpskostnad. Vi jobber med flere inspektører og bistår med dette. Selger er normalt ansvarlig for opptil 1,5% av salgsprisen for reparasjoner grunnet funksjonelle feil, og opptil 1,5% for skader fra tre-råte eller termitter - med mindre eiendommen selges AS IS.

Da kjøper du eiendommen i den stand den er, og selger er ikke ansvarlig for reparasjoner. Kontrakten tar som regel forbehold om at du som kjøper får et visst antall dager til å inspisere eiendommen - viser inspeksjonen at boligen er i dårligere stand enn antatt, kan du si opp kontrakten.

Ikke noe problem - de fleste av våre kunder er ikke til stede. Enten sendes eierskiftedokumentene til deg med ekspresspost for signering og retur, eller du gir oss fullmakt til å signere på dine vegne (ofte en skannet fullmakt sendt på e-post).

Ja, vi gjennomfører en Walk-Through enten dagen før eller samme dag som eierskifte, som regel sammen med kjøperen. Er du ikke til stede, holder vi deg oppdatert. Hensikten er å bekrefte at hvitevarer og andre gjenstander som er inkludert i kontrakten er på plass, og at avtalte reparasjoner er utført.

Dette er ikke vanlig i USA, men du er beskyttet på andre måter. Vi anbefaler på det sterkeste at du kjøper skjøteforsikring (se kategorien Eierskiftekostnader), som beskytter deg dersom det senere skulle oppstå en konflikt om eierskap. Vi utfører også en grundig undersøkelse for å avdekke eventuelle heftelser før eierskifte. FloridaBolig.no har i tillegg en error and omission-forsikring som beskytter transaksjonen din for opptil én million dollar dersom det skulle oppstå en feil - sammenlignbart med en bankgaranti.

Nei, ingen norske banker tilbyr dette. Du kan derimot ta opp lån i en norsk bank med sikkerhet i en eiendom du allerede har i Norge, enten ved å refinansiere boliglånet eller ta ut kassekreditt.

Ja, men det er en lang og til dels kostbar prosess - kostnaden ved å anskaffe et lån fra en amerikansk bank kan variere fra 2% til 4% av lånebeløpet. Vi anbefaler at du først blir forhåndsgodkjent (prequalified) hos banken - en stor fordel når du legger inn bud, siden selgeren da vet at du er kvalifisert. Endelig godkjenning (loan commitment) kommer ofte 30-60 dager etter signert kontrakt, og kontrakten tar som regel forbehold om denne godkjenningen.

Dette varierer fra bank til bank, men du må normalt kunne bevise minimum 30% egenkapital av salgsprisen, samt reserver til å dekke 6 måneders avdrag, renter og eiendomsskatt i tillegg til eierskiftekostnadene. Du må også dokumentere kredittverdighet.

Rentemarginen i USA er ofte høyere enn i Norge, så banklån kan bli noe dyrere - til gjengjeld er ferieboliger gjerne mye billigere enn i Norge.

Nei, kun Floridas eiendomslov gjelder. Norske meglere og advokater uten Florida-lisens har ikke lov til å bistå med kjøp eller salg av eiendom i Florida - dette er faktisk straffbart (Florida Statute 475.42). Sammen med California og Nevada har Florida noen av de strengeste eiendomslovene i USA, og loven beskytter spesielt kjøperen.

Du har automatisk 15 dagers angrefrist i henhold til Floridas eiendomslov, som beskytter kjøpere mot å bli presset av utbyggere.

Ja, i alle amerikanske delstater kreves lisens, og hver stat har egne lover - de fleste meglere har derfor kun lisens i én stat. Salgsagenter (Realtors) har lisens til å bistå med kjøp, leie og salg, mens meglere (Real Estate Brokers) i tillegg trenger lisens for å drive et meglerkontor.

Vi har ingen fastsatte datoer for visninger. Vi avtaler noen dager i forveien, tilpasset begge parter, og du er garantert personlig kundeservice med en skreddersydd visning basert på dine kjøpekriterier. Vi hjelper deg gjerne også med å bli kjent med de lokale områdene og attraksjonene mens du er på besøk. Kostnadene ved oppholdet dekkes av våre gjester.

Den største eierskiftekostnaden er ofte kostnaden ved å anskaffe et lån fra en amerikansk bank (2-4% av lånebeløpet). Mange av våre kunder låner i stedet fra en norsk bank med sikkerhet i en eiendom de allerede har i Norge - da unngår du denne kostnaden, og fristilte kontanter kan gi bedre forhandlingsrom på prisen.

Det er kutyme i USA å kjøpe skjøteforsikring, som beskytter deg dersom det oppstår en konflikt om eierskap (f.eks. en gammel indekseringsfeil eller ulovlig transaksjon). Dette er en engangsforsikring som gjelder fra kjøp til salg. Prisen er regulert og koster derfor det samme uansett hvilket advokatkontor eller title company du bruker - omtrent $500 per $100 000 av salgsprisen. Ved kjøp fra en utbygger dekker utbyggeren ofte dette, men tar til gjengjeld gjerne et Developer Fee på 1,75%.

I tillegg til skjøteforsikring gjøres en grundig undersøkelse for å avdekke eventuelle heftelser eller overtredelser før eierskifte, typisk $300-$600. Ved kjøp fra en utbygger dekkes dette ofte av utbygger.

Det er kjøpers ansvar å få eiendommen inspisert av en Building Inspector (anbefales på det sterkeste), typisk $150-$600 avhengig av boligens størrelse. Selger er normalt ansvarlig for opptil 1,5% av salgsprisen for funksjonelle feil, og opptil 1,5% for tre-råte/termittskader - med mindre eiendommen selges AS IS.

FloridaBolig.no har et saksbehandlingsgebyr, men det er selgers meglerkontor som betaler vår provisjon - så bortsett fra dette gebyret er tjenesten gratis for kjøperen. Det er også kutyme at selger betaler dokumentavgift på skjøtet samt andre skatter, så du har som kjøper svært få eierskiftekostnader. Merk at prisnivå og eventuelle honorarer for lavere prissjiktede investeringskjøp kan variere - ta kontakt for oppdaterte satser.

Eiendomsskatten er den største løpende kostnaden ved å eie bolig i Florida, og varierer fra område til område. I Sydøst-Florida (Palm Beach County, Fort Lauderdale og Miami) ligger den på rundt 2% av salgsprisen per år. Mange av våre kunder får denne kostnaden dekket gjennom utleie av boligen.

Under er et eksempel på kostnadene du kan forvente på et typisk feriehus ved vannet i Sydøst-Florida til $500 000, med 30 ukers utleie i året. Eksempelet viser også fortjenestemulighetene ved utleie. Merk at dette er anslag basert på erfaring med andre boliger - vi kan ikke garantere antall utleide uker eller at alle kostnader dekkes av leieinntektene.

Du bestemmer selv hvilken person eller hvilket firma som skal eie eiendommen og stå oppført i skjøtet (med unntak av enkelte sameier/bostyrer som ikke tillater firmaeierskap). De to vanligste måtene for nordmenn:

• Kjøp privat i eget navn - fordelen er at du ved salg kun betaler en fast kapitalskatt på 15% av fortjenesten.
• Kjøp gjennom et nyopprettet amerikansk datterselskap av et norsk firma - da kan du bruke midler fra det norske firmaet, og dine etterkommere unngår amerikansk arveskatt. Ved salg betales en progressiv firmaskatt avhengig av fortjeneste.

Ta gjerne kontakt med oss hvis du har spørsmål om dette temaet - vi kan også formidle advokatekspertise i mer kompliserte situasjoner.

Alle skandinaver kan oppholde seg i USA i opptil 3 måneder uten visum. Reiser du uten visum (VISA Waiver Program) må du registrere deg på forhånd via ESTA.

Med turistvisum kan du oppholde deg i USA i opptil 6 måneder av gangen. Visumet søkes ved den amerikanske ambassaden i Oslo, og er normalt gyldig i opptil 10 år - aktuelt for deg som planlegger å tilbringe hele vinteren i Florida.

I tillegg til vanlig reiseforsikring anbefaler vi at du skaffer deg reisesyke- og ulykkesforsikring for oppholdet i USA.

Ja, vi kjenner til forsikringsselskaper som forsikrer bileiere med utenlandsk førerkort. Du kan også spare penger ved å koble fra kaskoforsikringen når bilen står stille og du ikke er i landet.

Nei, så lenge du ikke planlegger å være i USA mer enn tre måneder av gangen. Skal du være lenger, må du ta amerikansk førerkort hos et driver license office. Prøven består av 40 spørsmål der minst 30 må besvares riktig - ta med bekreftelse på amerikansk adresse (en strømregning holder), pass og norsk førerkort.

I Sydøst-Florida (Miami, Fort Lauderdale og Palm Beach County) kan man stort sett kun leie ut eneboliger ukentlig, siden de fleste bostyrer i leilighetskomplekser ikke tillater kortere utleiekontrakter enn 3 måneder. Våre søsterselskap iRenta.com og iManapro.com ordner med alt: gartner, poolmann, renhold, inn- og utsjekking, samt innbetaling av hotell-/sales tax.

Er du kun ute etter en ren investering og ikke planlegger å bruke eiendommen selv, kan årsutleie være lurt. Vi bistår med å finne leietaker og forvaltning av eiendommen, inkludert kredittsjekk og bakgrunnssjekk av potensielle leietakere før de godkjennes.